城镇化下半场，南京主城破茧
十年前，南京城镇化率超过80％，城镇化进入下半场。以玄武、鼓楼为主的铁北片区，和位于城南板块的雨花“两桥”，是主城最后的具备成片开发价值的区域。告别区域依赖路径、重塑城市肌理、推动产业转型，几大片区更新展开诸多创新探索。
“精耕细作，精雕细琢，一年一个样，一张白纸，从零开始，画出最美最好的图画。”遵循新发展理念推动城市更新，经历过一轮轮历史变迁的那些城乡接合部，迎来新生。
事关未来的压箱底地块
“两桥”处于雨花心脏部位，却因长期与主城割裂，成为南京南部洼地所在。2014年1月，“两桥”指挥部成立。4个月后，被列入南京城市一体化规划，后来还成为市委、市政府重点支持雨花的一件大事。而后，主动对标杭州拱墅区，邀请深圳蕾奥等国内国际一流设计单位担当智库。光一项城市设计专项规划，就前后打磨两年、六易其稿。
进入存量时代，主城普遍焦虑。那时，南京城市化进程已走过30多年，主城空间不足、功能衰退的短板越来越突出，加之缺少优势产业、重大项目的支撑，如何解开诸多结构性矛盾，南京把目光投向一批压箱底地块。
过去的铁北片区，是主城最大的城中村集聚地，环境脏乱、道路坑洼，仿佛一道伤疤。2014年，玄武区率先成立铁北红山新城管委会，启动铁北地区开发建设。随着路网拉开、资源导入，打破孤岛态势的铁北红山，嵌入全市创新链条，吸纳高端产业要素，更生出了引领产城融合的雄心。
一路之隔，鼓楼铁北片区也被寄予厚望。这里一度因重工业而兴，“退二进三”浪潮带走了多数支柱性企业。2020年，鼓楼区发布空间和产业规划，以幕府创新区这一全新概念打造铁北，在13.8平方公里范围内探索较大规模的有机更新。以幕府智谷一期地块幕府创新小镇为例，2003年外迁的长安汽车留下了成排老厂房，通过改造成别墅化独栋办公楼、LOFT式花园联排、双层挑高式开敞空间等，27栋约4万平方米空间被重新利用。
思路基本一致。基础设施筑基、产业导入先行、人才集聚引领、服务配套同步……过程如破茧成蝶，漫长又充满挑战，但这是不得不打、必须打赢的硬仗，正应了“两桥”纪录片的名字——《使命》。
与人发生更紧密的关联
雨花台区由郊入城，大量农民“洗脚上楼”，住得好是他们最朴素的愿望。早年间，“两桥”地区科学统筹土地、资金等要素，高标准打造马家店幸福城，用广厦4000多间圆了群众安居梦。正如“两桥”指挥部相关负责人所说，损失了一笔卖地钱，多付了一笔建设费，但若能赢得群众满意，我们心甘情愿。
尊重人的需求，致广大而尽精微。在片区开发建设前，一号沟的前身——油坊中心沟，排水能力不足，河道水质差。“两桥”指挥部通过截污、补水等手段治病治根，还在沿线打造了沿河绿带、滨河公园。
“人们为了生活而来到城市，为了生活得更好而留在城市。”进入新的发展周期，老城的功能不断疏解，但高水平的教育、医疗、养老、文化等公共服务，是短期内搬不走、拆不散的显性优势。鼓楼、玄武以集团化办学、医疗联合体、社区居家养老等方式，办好家门口的每一所学校和医院，建好家里的“养老院”，通过民生资源的优化布局，带动主城边缘板块的整体提升。
处处施工的鼓楼铁北片区同样来日可期。很快，地铁“换乘王”7号线、5号延长线将填补片区内东北—西南的空白，与现有的3号线共同构成“两横一纵”地铁网，接入主城大动脉。与此同时，上元门过江通道的建设、伍佰村路等断头路的打通，正进一步完善片区路网。再加上新建商品房、次新房的陆续供应，拉小幕府分校、砺志分校启动建设，铁北有潜力成为宜居宜业之地。
与老城共享优质资源，以新城建设反哺老城。去年7月底，红山街道营苑社区3个老旧小区出新全面收官。这个施工面积超25万平方米、涉及3500户的民心工程，全由新城建设买单。还有红山党群服务中心改造、北苑农贸市场焕新，以及一批道路修缮，不满足于片区开发就地平衡，铁北算的是民生账、长远账。
新城价值滴灌全市。南京创新新城反哺老城资金政策，合理利用新城新区开发土地收益，5年来反哺老城区150亿元。
产业培育重于住宅开发
产业导入需要空间载体。自2014年启动整体改造以来，红山新城释放超过1340亩土地资源，吸引国内外20多家园企频频来洽谈。2018年，从深圳远道而来的星河控股意外摇中了片区第一块综合用地。背靠其强大的产业资源库，在两年疫情期就完成了过半的招商任务。和区、街政府紧密配合，吸引了中科软、中国铁塔、京东五星、玺承集团等总部、头部纷纷进驻。截至目前，园区入驻率达99.5%，320家企业创造4000个就业岗位，年税收3亿多元。聚焦人工智能、云计算、新能源、未来汽车等产业方向，二次创业的红山新城正面向收获期。
在幕府山东南一隅，林立的脚手架背后，南京通达海科技研发中心项目迎来封顶。通达海近年在智慧法院业务上加速扩张，去年登陆深交所创业板。龙头上市企业“用脚投票”，给了鼓楼幕府创新区信心。项目所在的幕府智谷地块，虽然规划面积只有1平方公里，却是片区重点打造的创新型产业社区。以通达海落户为金字招牌，载体招商有望打开新局面。去年底，鼓楼在这里启动建设产业数字化总部基地，已吸引多家数字经济领域的企业、服务机构和孵化器落户。
尽管地块分散，鼓楼铁北片区仍梳理出一批较为可观的规模载体——总投资86.86亿元的华能（南京）滨江总部基地项目，兼具商办功能，集聚海上风电、光伏发电等新能源上下游企业；泛悦城市广场，以中储智运为龙头集聚了一批钢材贸易供应链企业；此外还有华电江苏总部、中能建能源装备产业园等。
城是“壳”，产是“瓤”。城的体系越完备，能吸引更多人安家落户，产的能级越高，能帮助更多人创新创业。成片开发的任务，不仅是物理发展空间，更要助推产业能级跃迁。
城南板块也在积蓄力量。“两桥”地区以数字经济高企或新研为重点，承接软件谷产业扩张和产业外溢。“十四五”期间，将为软件谷提供400万—600万平方米研发载体，承接20万涉软人才落户，总人口增加至40万人。
老城继续生长
重整河山，需要不一样的理念。
占据了整个鼓楼铁北片区为数不多的成规模连片研发用地，幕府智谷科创中心（二期）盘整出的8幅地块显得格外珍贵。在空间要素矛盾面前，幕府创新区保持冷静，并未高强度利用。
5—7层的低密度设计，和山林相配，也为城市天际线让路。所有建筑100%按照绿色理念设计施工，同时引入屋顶光伏、屋顶绿化等，生态覆绿超过75%，大平层格局、可拆卸楼板也充分考虑企业定制化需求。不止一家客商在考察中，第一句话就表达了对载体品质和置业环境的喜爱。
城市更新尤其要敬畏片区的历史价值。正因如此，成片开发的新要带着对旧的尊重。摊开“两桥”地图，山体、水域、林地等生态保留区几乎不能动，春江新城等成熟居住区只能微更新，21.4平方公里留待拆除重建的空间仅占三分之一。加上河道、铁路穿境而过，土地权属关系犬牙交错。“两桥”选择拆一处、建一处。
让片区持续葆有发展的活力，南京城市更新重视探索可持续发展模式。曾驶出过50多万辆依维柯的老工业基地如今产业活力依然强劲，离不开政府对地块的新理解、新运作——将产业优先摆在鲜明位置，住宅开发只占30%，其余全部用于商务楼宇、研发载体。
当初土地拍卖时，玄武区开出了7项竞拍条件，其中就有“竞买人或其控股股东须为国家高新技术产业开发区认定备案的‘高新技术企业’，且营业范围包含‘高新技术成果（企业）的孵化’”。像星河控股在签订《土地出让合同》前，还与铁北红山新城管委会签了一份《投资建设协议》，明确配套商业住宅须与研发载体同步竣工、同步招商销售，上述约定均配套有反制措施。从地块源头树立产业发展导向，创新机制确保规划兑现，为产业转型搭平台、聚资源。
红山新城坚持市场化思维，探索政府—园区—企业、政策—服务—达产的路径，将经济部门搬到园区一线，成立新城产业促进中心，精选20家金融机构、10余家法律机构入驻，扮演服务商角色，提供全链条服务。一家原本只想挂靠的企业主动搬来，办公规模扩大10倍。
老城继续生长，南京主城未来充满想象，正如多个片区在规划中尝试留白。以大开大合之笔，为一个更美好的南京埋下伏笔。
